이 땅에 무엇을
얼마나 지을 수 있는지부터.
집을 짓기 전에 땅이 정합니다. 토지 주소와 원하는 용도와 규모만 보내 주시면
지을 수 있는 범위와 절차를 영업일 1일 내 회신합니다.
땅이 정하는 것
용도지역이 용도를 정합니다
주거·상업·공업·녹지, 관리·농림·자연환경보전. 지역마다 지을 수 있는 건축물의 용도가 다릅니다. 토지이용계획확인서 한 장으로 확인합니다.
건폐율·용적률이 규모를 정합니다
대지면적에 지역별 상한을 곱하면 지을 수 있는 건축면적과 연면적의 최대치가 나옵니다. 여기에 높이·일조·주차·조경 조건이 겹칩니다.
도로가 허가를 가릅니다
대지가 도로에 어떻게 접하는지가 건축 가능 여부를 정합니다. 접도 조건이 안 맞으면 규모 검토 이전에 길이 막힙니다.
허가와 신고
건축허가 — 원칙
건축물을 건축하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받습니다. 허가를 받으면 가설건축물 축조신고, 개발행위허가, 산지·농지전용 등 법이 정한 인허가를 함께 받은 것으로 봅니다.
건축법 제11조①·⑤
건축신고 — 소규모 예외
- · 관리·농림·자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만 (지구단위계획구역·재해취약지역 제외)
- · 연면적 합계 100㎡ 이하 건축물
- · 표준설계도서에 따라 짓는 건축물 등 시행령이 정한 소규모 건축물
건축법 제14조① · 시행령 제11조③ · 신고 수리 통지 5일(제14조③)
허가·신고 대상 건축물의 설계는 건축사가 합니다(건축법 제23조①). 허가의 법정 처리기간은 조문에 없고, 지자체 민원 처리기준을 따릅니다.
절차
사전검토 뒤 진행하기로 하면 아래 순서로 갑니다. 신축은 허가 서류 전에 컨셉·계획 설계와 기본 설계 도면을 거치고, 허가 뒤에는 공사용 실시 설계가 이어집니다. 이 설계 기간은 규모와 협의·수정 회차에 따라 달라서 계약 때 회차와 기간을 정합니다. 단계마다 산출물이 있고, 허가 신청본은 대표 건축사가 확정합니다.
01
대지 분석 (지목·용도지역·도로·건축선·일조)
산출물 · 대지 분석서
02
규모 검토 (건폐율·용적률·높이·주차·조경)
산출물 · 규모 검토서
03
컨셉·계획 설계 (배치·매스·용도 구성 대안 → 건축주 협의, 수정 회차 합의)
산출물 · 계획안
04
기본 설계 도면 (평면·입면·단면·면적표 → 건축주 확정)
산출물 · 기본 설계 도서
05
허가 도서 (구조·설비·에너지 협력)
산출물 · 허가 도서
06
대표 검토 — 허가 신청본 확정
07
건축허가·신고 접수 및 협의(의제 사항)
산출물 · 허가서
08
실시 설계 (공사용 상세 도면·시방·내역 협력, 시공사 선정 자료)
산출물 · 실시 설계 도서
09
착공신고 (감리 계약서·시공 계약서)
산출물 · 착공신고 필증
10
공사감리·감리중간보고서
산출물 · 감리보고서
11
사용승인 신청 (감리완료보고서·의제 검사)
산출물 · 사용승인서
놓치면 안 되는 기한
허가 후 착공
허가일부터 2년 안에 착공하지 않으면 허가가 취소됩니다. 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 연장할 수 있습니다.
건축법 제11조⑦
신고 후 착공
신고일부터 1년 안에 착공하지 않으면 효력이 없어집니다. 1년 범위에서 연장할 수 있습니다.
건축법 제14조⑤
심의 후 허가 신청
건축위원회 심의 결과를 통지받은 날부터 2년 안에 허가를 신청하지 않으면 심의 효력이 없어집니다.
건축법 제11조⑩
임시사용승인
임시사용승인 기간은 2년 이내입니다.
건축법 시행령 제17조④
사전검토에 준비할 것
토지이용계획확인서
용도지역·지구·구역과 행위 제한이 적혀 있습니다. 토지이음에서 발급합니다.
지적도(또는 지적 현황)
대지 경계와 도로 접도 상황을 봅니다.
원하는 용도와 규모
예: 단독주택, 근린생활시설 · 지상 3층, 연면적 200㎡ 내외. 구상 중인 배치·규모 자료가 있으면 같이.
착공 희망 시기
6개월 이내 · 1년 이내 · 미정. 절차 순서와 심의·협의 일정을 잡는 기준이 됩니다.
서류가 없어도 접수는 됩니다. 주소만으로 대지 정보를 먼저 조회합니다.
자주 묻는 질문
허가와 신고는 어떻게 갈리나요?+−
건축은 원칙적으로 시장·군수·구청장의 허가 대상입니다(건축법 제11조①). 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축(지구단위계획구역·재해취약지역 제외), 연면적 합계 100㎡ 이하인 건축물, 표준설계도서에 따른 건축 등은 신고로 대신합니다(제14조①, 시행령 제11조③). 신고는 접수일부터 5일 안에 수리 여부를 통지합니다(제14조③). 허가의 법정 처리기간은 조문에 없어 지자체 민원 처리기준을 따릅니다.
설계는 꼭 건축사가 해야 하나요?+−
허가나 신고 대상 건축물의 설계는 건축사가 아니면 할 수 없습니다(건축법 제23조①). 바닥면적 합계 85㎡ 미만의 증축·개축·재축, 연면적 200㎡ 미만·3층 미만 건축물의 대수선 등 법이 정한 경우만 예외입니다.
허가를 받으면 다른 인허가도 같이 처리되나요?+−
건축허가를 받으면 공사용 가설건축물 축조신고, 공작물 축조신고, 개발행위허가, 산지전용·농지전용 허가·신고, 사도개설허가 등 법이 정한 인허가를 받은 것으로 봅니다(건축법 제11조⑤). 각 사항은 허가 신청 때 관계 부서와 협의합니다.
사전검토를 신청하면 무엇을 받나요?+−
토지 주소와 원하는 용도·규모를 보내 주시면 영업일 1일 안에 건축사가 지을 수 있는 범위(용도·규모·접도)와 절차(허가·신고, 필요한 협의)를 회신합니다. 이후 대지 분석·규모 검토부터 설계·허가·감리·사용승인까지 한 사무소에서 이어집니다.