허가·신고·기재변경, 어떻게 갈리나

용도변경 절차는 세 가지 중 하나입니다. 허가, 신고, 건축물대장 기재내용 변경. 어느 쪽인지는 건물 상태가 아니라 표 하나로 정해집니다. 지금 용도와 바꾸려는 용도가 각각 어느 시설군에 속하는지 보고, 그 번호가 올라가는지 내려가는지만 보면 됩니다.

9개 시설군

건축법 제19조 제4항은 용도를 아홉 개 시설군으로 묶습니다. 번호가 작을수록 상위군입니다.

세 가지 방향

• 번호가 작아지면(상위군으로) 허가 — 주택(8군)을 카페(7군)로, 근생 사무소(7군)를 학원 500㎡ 이상(교육연구시설, 6군)으로 바꾸는 경우입니다. 허가는 변경하려는 용도의 건축기준을 전부 맞춰야 하고, 관련 부서 협의를 거칩니다.
• 번호가 커지면(하위군으로) 신고 — 판매시설(5군)을 근린생활시설(7군)로, 공장(2군)을 근생(7군)으로 바꾸는 경우입니다. 접수한 날부터 5일 안에 수리 여부를 통지받습니다(심의·협의가 필요하면 20일).
• 같은 군 안이면 건축물대장 기재내용 변경 신청 — 사무소(7군)를 음식점(7군)으로, 주택(8군)을 오피스텔(8군)로 바꾸는 경우입니다. 도면보다 신청서 위주라 가장 가볍습니다.

이 판정은 건축법 제19조 제2항·제3항이 정한 것이고, 각 시설군에 어떤 세부 용도가 들어가는지는 시행령 제14조 제5항이 정합니다.

신청조차 필요 없는 경우

같은 군 안에서도 다음은 기재변경 신청을 생략합니다(시행령 제14조 제4항).

• 시행령 [별표 1]의 같은 호 안에서 바꾸는 경우 — 예를 들어 제2종 근린생활시설 안에서 사무소를 일반음식점으로
• 제1종 ↔ 제2종 근린생활시설 상호 간 — 단, 용도지역 등 관계 법령의 용도 제한에 맞는 범위에서

다만 목욕장, 공연장, 종교집회장, 위락시설, 골프연습장, 놀이형시설, 생활숙박시설 등으로 바꾸는 경우는 같은 군이라도 예외입니다. 이 용도들은 신청을 해야 합니다.

신청을 생략할 수 있어도 주차·정화조·소방 기준은 그대로 적용됩니다. 절차가 없다는 것이지 기준이 없다는 뜻이 아닙니다. 예를 들어 사무소를 음식점으로 바꾸면 신청은 생략되지만 오수 발생량이 늘어 정화조 용량을 확인해야 하고, 100㎡ 이상 음식점은 다중이용업 안전시설도 갖춰야 합니다.

면적에 따라 붙는 것

허가·신고 대상이고 바꾸는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상이면 사용승인 절차를 준용합니다. 다만 500㎡ 미만이면서 대수선 공사가 없으면 제외됩니다(제19조 제5항). 허가 대상이고 500㎡ 이상이면 건축사가 설계해야 합니다(제19조 제6항).

헷갈리기 쉬운 용도

같은 이름이라도 면적으로 호가 갈리고, 호가 갈리면 시설군도 달라집니다. 면적은 그 방이 아니라 같은 건물 안 같은 용도의 바닥면적 합계로 봅니다([별표 1] 비고).

• 카페·제과점 — 합계 300㎡ 미만은 1종 근생, 이상은 2종 근생. 둘 다 7군.
• 일반음식점 — 면적과 관계없이 2종 근생, 7군.
• 학원·교습소 — 500㎡ 미만은 2종 근생(7군), 500㎡ 이상은 교육연구시설(6군). 근생에서 큰 학원으로 바꾸면 허가.
• 사무소 — 30㎡ 미만 1종 근생, 500㎡ 미만 2종 근생(7군), 500㎡ 이상 업무시설(8군).
• 고시원(다중생활시설) — 500㎡ 미만이면 2종 근생이지만 시설군은 5군. 근생에서 고시원으로 바꾸면 허가.
• 오피스텔 — 업무시설(8군). 주택과 같은 군이라 기재변경 대상.

순서

1. 건축물대장 표제부·층별개요에서 지금 용도를 확인합니다. 이 사이트 첫 화면에 주소를 넣으면 나옵니다.
2. 바꾸려는 용도가 [별표 1]의 어느 호인지, 면적으로 호가 갈리는지 봅니다.
3. 두 용도의 시설군 번호를 비교합니다. 자가진단이 이 순서대로 절차를 표시합니다.
4. 절차가 정해지면 주차·정화조·소방 기준을 봅니다. 여기서 막히는 경우가 절차보다 많습니다.

근거: 건축법 제19조 제2항~제6항, 시행령 제14조 제4항·제5항, 시행령 [별표 1] 비고. 건축법 제14조 제3항(신고 통지기한)은 제19조 제7항으로 용도변경에 준용.