용도변경은 "이 용도로 바꿔도 되나"보다 "바꾼 뒤에 기준을 맞출 수 있나"에서 결정됩니다. 서류 절차(허가·신고·기재사항 변경)는 시설군 표만 보면 되지만, 기술 기준은 건물마다 다릅니다.
절차 먼저
건축법 시행령은 용도를 9개 시설군으로 묶습니다. 위에서부터 자동차 관련, 산업 등, 전기통신, 문화집회, 영업, 교육복지, 근린생활, 주거업무, 그 밖의 순서입니다. 바꾸려는 용도가 지금보다 위 군이면 허가, 아래 군이면 신고, 같은 군이면 대장 기재사항 변경입니다. 예를 들어 주택(주거업무군)을 카페(근린생활군)로 바꾸면 위로 올라가므로 허가입니다.
기준 1 — 주차장
지자체 주차장 조례가 용도별로 "몇 ㎡당 1대"를 정합니다. 서울시는 근린생활시설 134㎡당 1대, 주택은 면적 구간별로 다릅니다. 계산은 이렇게 합니다.
- 변경 전 용도로 계산한 법정 대수
- 변경 후 용도로 계산한 법정 대수
- 차이가 늘어나는 대수
바뀌는 부분으로 산정한 대수가 1대 미만이면 0대로 봅니다(주차장법 시행령 [별표 1] 비고). 25㎡ 사무실이면 134분의 25, 0.19대라 추가 설치가 없습니다. 다만 나누어 여러 번 바꾼 합계가 1대 이상이면 예외입니다. 큰 면적을 바꾸면 대수가 늘고, 마당이 없으면 여기서 막힙니다.
기준 2 — 정화조
건물이 공공하수처리시설에 직접 연결돼 있으면 정화조가 없고, 이 기준은 해당 없습니다. 정화조가 있는 건물은 용도별 오수 발생량 기준(환경부 고시)으로 필요한 용량을 계산합니다. 사무소는 1㎡당 하루 15L 정도, 음식점은 훨씬 많습니다. 기존 정화조 용량(대장에 "○인용"으로 표기)을 넘으면 교체 대상이고, 교체는 공사가 커서 비용에서 가장 큰 변수입니다.
기준 3 — 소방
바뀐 용도가 소방시설법상 특정소방대상물이면 면적에 따라 소화기, 자동화재탐지설비, 피난유도등, 비상조명등을 갖춰야 합니다. 작은 사무실이나 소규모 근린생활시설은 소화기와 경보·유도등 수준에서 끝나는 경우가 많고, 음식점·학원·숙박은 기준이 올라갑니다.
신호등의 의미
진단 결과는 세 기준을 초록·노랑·빨강으로 표시합니다.
- 초록 — 기준 안. 절차만 남음
- 노랑 — 보완하면 통과 (소화기 추가, 정화조 여유 확인 등)
- 빨강 — 현 조건으로는 어려움. 면적을 줄이거나 다른 용도·다른 층을 검토
빨강이 나와도 보내 주십시오. 조례 예외나 다른 경로가 있는 경우가 있습니다.
근거: 건축법 제19조·시행령 제14조, 주차장법 및 지자체 주차장 조례, 하수도법 및 건축물 용도별 오수발생량 산정기준, 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령. 조례 값은 지자체별로 다릅니다.