여유 면적이 없어 증축이 막힌 건물에 한 가지 길이 있습니다. 오래된 건물의 리모델링에는 건축법 기준을 완화해 줄 수 있다는 조항입니다. 다만 자동이 아니라 신청이고, 심의를 거칩니다.
근거
건축법 제5조는 이 법을 그대로 적용하는 것이 매우 불합리한 건축물에 대해 건축관계자가 기준 완화를 허가권자에게 요청할 수 있고, 허가권자는 건축위원회 심의를 거쳐 완화 여부와 범위를 결정하도록 합니다. 절차는 지자체 조례가 정합니다.
어떤 건물이 대상인지는 시행령 제6조 제1항이 정하는데, 제6호가 리모델링입니다.
대상 (시행령 제6조 제1항 제6호)
다음 중 하나이면 대지 안의 조경(제42조), 공개공지(제43조), 도로와의 관계(제46조), 건폐율(제55조), 용적률(제56조), 대지 안의 공지(제58조), 높이 제한(제60조), 일조 등 높이 제한(제61조 제2항) 기준을 완화해 적용할 수 있습니다.
- 가. 허가권자가 지정·공고한 리모델링 활성화 구역 안의 건축물
- 나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물
- 다. 기존 건축물을 증축·일부 개축·일부 재축하거나 대수선하는 경우로서, 종전에 구조 안전 확인 대상이 아니었던 건물이 공사 전후 건물 전체의 구조 안전 확인 서류를 제출하는 경우
여기서 "리모델링"은 노후화 억제나 기능 향상을 위해 대수선하거나 일부를 증축·개축하는 행위입니다(법 제2조 제1항 제10호). 전면 철거 후 신축은 해당하지 않습니다.
조건 (제6조 제2항 제2호)
허가권자가 완화를 결정할 때 지켜야 하는 기준입니다.
- 공공의 이익을 해치지 않고 주변 대지·건축물에 지나친 불이익을 주지 않을 것
- 도시의 미관이나 환경을 지나치게 해치지 않을 것
- 증축은 기능 향상 등을 고려해 국토교통부령으로 정하는 규모와 범위 안에서 할 것
- 주택법 사업계획승인 대상 공동주택의 리모델링은 복리시설 분양 목적이 아닐 것
증축 규모의 상한을 정하는 국토교통부령 조문은 아직 원문을 확보하지 못했습니다. 확보되면 이 글에 반영합니다.
다른 완화 사유
- 장애인·노인·임산부 편의시설을 설치하면 건폐율·용적률을 넘게 되는 경우(제1항 제7호) — 건폐율·용적률 완화.
- 수면 위 건축물 등 대지 범위를 정하기 어려운 경우, 통신·기계설비 시설, 31층 이상·특수 용도 건축물, 전통 한옥 등도 각각 다른 기준을 완화합니다(제1항 제1~5호).
실제로는
완화 폭은 법에 숫자로 정해져 있지 않고 위원회가 정합니다. 그래서 "15년 넘었으니 얼마까지 된다"는 말은 할 수 없습니다. 자가진단은 사용승인일로 15년 여부만 판단해 "완화 검토 대상"으로 표시하고, 사전검토에서 해당 지자체 조례의 완화 절차와 위원회 운영을 확인해 가능성을 회신합니다.
근거: 건축법 제2조 제1항 제10호·제5조, 시행령 제6조 제1항·제2항. 국토교통부령의 증축 규모·범위 조문은 미확보.