인테리어 공사를 앞두고 "허가를 받아야 하나요"라는 질문이 많습니다. 답은 변경하는 부위에 달려 있습니다. 건축법은 대수선에 해당하는 공사에만 허가·신고를 요구하고, 대수선의 범위는 시행령 제3조의2가 항목으로 정합니다. 그 목록에 없으면 건축법 절차가 없습니다.
대수선 9항목 (시행령 제3조의2)
증축·개축·재축이 아닌 것으로서 다음 중 하나:
- 내력벽을 증설·해체하거나, 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경
- 기둥을 증설·해체하거나, 3개 이상 수선·변경
- 보를 증설·해체하거나, 3개 이상 수선·변경
- 지붕틀을 증설·해체하거나, 3개 이상 수선·변경 (한옥은 서까래 제외)
- 방화벽, 방화구획용 바닥·벽을 증설·해체·수선·변경
- 주계단·피난계단·특별피난계단을 증설·해체·수선·변경
- (삭제)
- 다가구주택 가구 간 경계벽, 다세대주택 세대 간 경계벽을 증설·해체·수선·변경
- 외벽 마감재료(법 제52조 제2항)를 증설·해체하거나, 벽면적 30㎡ 이상 수선·변경
"주요구조부"는 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단입니다(법 제2조 제1항 제7호). 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단처럼 구조상 중요하지 않은 부분은 제외됩니다.
목록에 없는 공사
바닥·천장·벽 마감, 비내력 칸막이(경량벽체) 설치·철거, 창호·문 교체, 화장실·주방 설비, 전기·조명, 도배·도장은 대수선이 아닙니다. 다만 두 가지는 따로 봅니다.
- 벽을 없앨 때 그 벽이 내력벽인지는 도면이나 현장에서 확인해야 합니다. 조적조·벽식 구조에서는 방 사이 벽이 내력벽인 경우가 많습니다.
- 칸막이가 방화구획을 이루는 벽이면 5호에 해당합니다. 층 사이나 일정 면적마다 나누는 방화구획 벽·바닥이 여기에 듭니다.
대수선이면 신고인가 허가인가
- 신고 — 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건물의 대수선(법 제14조 제1항 제3호).
- 신고 — 규모와 관계없이, 주요구조부를 해체하지 않고 수선만 하는 경우: 내력벽 30㎡ 이상 수선, 기둥·보·지붕틀 3개 이상 수선, 방화구획 바닥·벽 수선, 주계단·피난계단·특별피난계단 수선(제1항 제4호, 시행령 제11조 제2항).
- 허가 — 그 밖의 경우. 증설이나 해체가 들어가면 허가이고, 8호(경계벽)와 9호(외벽 마감)는 수선이어도 신고 목록에 없어 허가입니다.
신고는 접수일부터 5일(심의·협의 시 20일) 안에 수리 여부를 통지받고, 1년 안에 착공해야 합니다. 허가는 2년 안에 착공합니다.
함께 검토할 것
- 용도변경 — 공사와 함께 용도를 바꾸면 건축법 제19조 절차가 따로 붙습니다. 카페·사무실로 바꾸는 인테리어가 대개 이 경우입니다.
- 다중이용업 — 음식점·학원·고시원 등은 소방서 안전시설 완비증명이 필요합니다.
- 세대 수 변화 — 경계벽을 변경해 세대를 분할하거나 통합하면 주차·대장 정리가 뒤따릅니다.
순서
- 자가진단에서 변경하는 항목과 수량을 선택해 대수선 여부·절차 확인
- 사전검토 — 도면·현장으로 내력벽·방화구획 여부 확인
- 대수선이면 건축사 설계 → 신고·허가 → 착공 → 공사 → (해당 시) 사용승인
근거: 건축법 제2조 제1항 제7호·제9호, 제11조, 제14조 제1항 제3호·제4호, 시행령 제3조의2, 제11조 제2항. 구조 안전 확인(시행령 제32조)은 별도.