이행강제금은 어떻게 계산되나

이행강제금 고지서를 받으면 금액만 보이고 어떻게 나온 숫자인지는 안 보입니다. 산식은 건축법 제80조와 시행령 제115조의3(비율)·별표 15(용도변경 등)에 정해져 있고, 재료는 세 가지입니다.

산식

1회 이행강제금 = 1㎡당 건물 시가표준액 × 50% × 위반 면적(㎡) × 위반 종류별 비율

시가표준액

지방세를 매길 때 쓰는 건물 가격입니다. 토지 공시지가와 다릅니다. 건물의 구조, 용도, 지어진 해를 반영해 지자체가 매년 고시하며, 위택스(wetax.go.kr)에서 본인 건물 값을 조회할 수 있습니다. 오래된 건물일수록 낮아집니다.

위반 면적

허가·신고 없이 지은 부분의 바닥면적입니다. 대장에 없는 옥상 증축 20㎡라면 20㎡입니다.

비율

지자체 조례로 이 비율을 낮출 수 있지만 60% 아래로는 내리지 못합니다(시행령 제115조의3 제1항 단서). 여러 위반이 겹칠 때 어떻게 적용하는지는 지자체 운영 기준에 따릅니다.

무단 용도변경은 산식이 다릅니다. 건물 시가표준액의 10% 범위에서 시행령 [별표 15]가 정하는 금액입니다(건축법 제80조 제1항 제2호). 별표 15의 세부 금액은 원문 확인 후 이 글에 반영합니다.

예시

30년 된 벽돌조 다가구주택, 시가표준액 1㎡당 30만 원, 옥상에 허가 없이 20㎡를 증축한 경우:

30만 원 × 50% × 20㎡ × 100% = 300만 원 (1회)

감경과 가중

• 주거용 건물 중 연면적 60㎡ 이하인 경우 지자체 조례로 최대 50%까지 줄일 수 있습니다(건축법 제80조 제1항 단서).
• 위반 뒤에 건물을 산 경우, 임차인이 있어 임대 기간 중 시정이 어려운 경우, 위반 면적이 30㎡ 이하인 경우(집합건물은 5㎡ 이하), 사용승인 때부터 있던 위반이 나중에 확인된 경우에는 최대 75%까지 감경할 수 있습니다. 다만 지자체 조례가 정한 기간까지 시정하지 않으면 감경에서 빠집니다(건축법 제80조의2, 시행령 제115조의4).
• 반대로 임대 목적으로 50㎡를 넘게 무단 증축·용도변경했거나 세대·가구를 5개 이상 늘린 경우, 3년 안에 두 번 이상 위반한 경우는 조례에 따라 가중됩니다(건축법 제80조 제2항, 시행령 제115조의3).

몇 번 나오나

시정명령 후 이행하지 않으면 1년에 2회 이내에서 지자체 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과됩니다. 2019년 법 개정 전에는 주거용 소규모 건물에 총 5회 상한이 있었지만 지금은 없습니다. 시정하거나 양성화하기 전까지 계속 나오고, 이미 부과된 금액은 나중에 시정해도 돌려받지 못합니다.

2026년 8월 공포된 건축법 개정(2027년 2월 12일 시행)으로 지자체는 위반건축물 실태조사를 매년 1회 이상 해야 하고, 이행강제금도 시정될 때까지 반복해서 부과해야 하며, 두 번째 해부터는 금액이 가중됩니다(건축법 제79조 제5항, 제80조 제5항).

특별법과의 관계

이번 특별법은 이 1회 금액의 5회분을 과태료로 내면 종결하는 구조입니다. 그래서 자가진단에서 1회 금액을 먼저 계산합니다. 시가표준액을 넣으면 정확해지고, 모르면 건물 구조와 연식으로 개략 추정합니다.

근거: 건축법 제79조·제80조·제80조의2, 시행령 제115조의2~4·별표 15. 지자체 조례에 따라 감경·가중·횟수가 다릅니다.