위반건축물을 합법으로 인정하는 특별법은 1980년, 1981년, 2000년, 2006년, 2014년 다섯 차례 한시적으로 시행됐고, 2014년 이후 12년 동안 없었습니다. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026년 6월 16일 제정되어 2026년 12월 17일부터 2028년 6월 16일까지 18개월 동안 시행됩니다.
누가 대상인가
세 가지를 동시에 충족해야 합니다.
첫째, 시점. 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 건물이어야 합니다. "사실상 완공"은 사용승인 여부가 아니라 실제로 지어져 쓰이고 있었느냐를 봅니다. 전입세대 확인서, 재산세 납부 내역, 항공사진 등이 증빙이 됩니다.
둘째, 용도. 연면적의 절반 이상이 주거용이어야 합니다. 상가주택은 주거 비율에 따라 갈리고, 근린생활시설로 허가받아 주택으로 쓰는 이른바 근생빌라는 2023년 말 이전부터 주거로 쓴 사실을 증명해야 합니다.
셋째, 규모.
- 단독주택: 연면적 165㎡ 이하. 지자체 조례로 330㎡까지 넓힐 수 있습니다.
- 다가구주택: 연면적 660㎡ 이하
- 다세대주택: 세대당 전용면적 85㎡ 이하
어디에 있으면 안 되는가
건물이 다음 중 하나에 걸리면 이번 법으로는 해결되지 않습니다.
- 도시·군계획시설 부지(계획도로, 공원 등)에 걸린 경우
- 개발제한구역 · 군사시설보호구역 (구역 지정 전에 지은 건물은 예외)
- 도시개발구역 · 정비구역 (해당 사업에 지장이 없으면 예외)
- 접도구역
- 보전산지
- 상습재해구역·환경정비구역(시행령으로 지정)
- 남의 땅을 침범한 경우 (땅 주인의 사용 승낙이 있으면 가능)
- 2000·2006·2014년 등 이전 특별법으로 이미 승인받은 뒤 소유권이 바뀌지 않은 건물
이 항목은 자가진단에서 먼저 확인합니다. 하나라도 해당하면 특별법이 아니라 일반 건축법 절차나 다른 해결 방법을 찾아야 합니다. (법 제3조 제2항·제3항, 제6조 제1항 제1호)
무엇이 완화되는가
건축법과 관계 법률에도 불구하고 사용승인을 내주는 법이라, 일반 건축법이라면 걸렸을 건폐율·용적률 초과 같은 기준은 건축위원회 심의를 거쳐 인정됩니다. 도로는 조금 다릅니다. 대지가 도로에 접해야 한다는 기준(건축법 제44조·제46조·제47조)은 지켜야 하되, 도로의 최소 너비를 4m 대신 3m로 봐줍니다. 인근 주민의 일조에 "현저한 지장"이 없으면 됩니다. 증축으로 법정 주차대수가 모자라게 된 경우, 주차장을 이유로 양성화를 막지 않도록 특례가 있습니다(법 제7조). 다만 세대·가구·호수를 늘린 대수선과 근린생활시설을 주택으로 쓴 경우는 예외라, 주차장을 설치하거나 설치 비용을 내야 합니다(지자체 조례로 완화·면제 가능).
구조 안전, 위생, 화재 안전은 완화되지 않습니다. 세대를 늘린 대수선과 근생주택은 피난·방화 기준과 소방시설 기준까지 갖춰야 합니다(법 제6조 제1항 제3호). 과태료나 이행강제금 체납이 있으면 승인이 나지 않는데, 1년 안에 모두 내는 조건으로 승인받을 수 있습니다. 건축사가 현장을 조사해 설계도서와 현장조사서를 쓰고(법 제4조), 지자체가 신고받은 날부터 30일 안에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내주는 구조입니다(법 제6조).
비용은
양성화가 승인되면 건축법 제80조로 산정한 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료를 내고 종결됩니다. 이행강제금을 낸 적이 없거나, 낸 적은 있지만 추가 위반이 있으면 5회분 전액이고, 5회 미만으로 낸 경우에는 5회분에서 이미 낸 금액을 뺀 만큼입니다(법 제9조). 전세사기피해자가 매수한 전세사기피해주택은 과태료를 물리지 않습니다. 증축된 부분에는 취득세 등 지방세가 별도로 붙습니다(지방세법). 이행강제금 1회분 산정의 세부(시가표준액·감경)는 지자체 조례와 시행령 확정 내용을 이 글과 자가진단 계산기에 반영합니다.
함께 알아둘 것
2026년 8월 11일 공포된 건축법 개정(2027년 2월 12일 시행)으로 허가권자는 위반건축물 실태조사를 연 1회 이상 하고, 이행강제금은 시정될 때까지 반복 부과해야 하며 두 번째 해부터는 가중됩니다(건축법 제79조 제5항, 제80조 제5항). 특별법 기간이 끝난 뒤에는 이 개정법이 적용되므로, 대상이 된다면 이번 기간 안에 정리하는 편이 부담이 적습니다.
이 글은 2026년 9월 기준 법률 원문(법률 제21820호, 건축법 법률 제21035호·2026. 8. 11. 개정)을 바탕으로 작성했습니다. 시행령·조례가 확정되면 갱신합니다.