증축은 원칙이 건축허가입니다(건축법 제11조). 다만 규모가 작으면 신고로 대신하고, 신고를 하면 허가를 받은 것으로 봅니다(제14조 제1항). 경계는 숫자 몇 개입니다.
신고로 끝나는 경우 (제14조 제1항, 시행령 제11조 제3항)
- 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축. 다만 3층 이상 건물은 늘리는 부분이 기존 연면적의 1/10 이내여야 합니다. 연면적 500㎡인 3층 건물은 50㎡까지만 신고이고, 60㎡를 늘리면 85㎡ 안이라도 허가입니다.
- 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 증축 후 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 경우. 지구단위계획구역, 방재지구, 붕괴위험지역은 제외됩니다.
- 높이를 3m 이하 범위에서 늘리는 증축(바닥면적 증가 없이).
- 그 밖에 연면적 합계 100㎡ 이하 건축물 등 소규모 건축(시행령 제11조 제3항).
"바닥면적 합계"는 늘어나는 모든 층의 합입니다. 2개 층에 각 50㎡씩 올리면 100㎡라 허가입니다.
신고와 허가의 차이
- 신고: 접수한 날부터 5일 안에 수리 여부를 통지받습니다. 심의·동의·협의가 필요하면 20일입니다(제14조 제3항). 신고 후 1년 안에 착공하지 않으면 효력이 없어집니다(제5항).
- 허가: 관련 부서 협의를 거치며 법정 처리기간은 따로 없습니다. 허가 후 2년 안에 착공해야 합니다(제11조 제7항).
어느 쪽이든 설계는 건축사가 합니다(제23조 제1항). 신고라고 도면이 없어도 되는 건 아닙니다.
뒤에 이어지는 것
- 착공신고(제21조) — 공사 시작 전.
- 사용승인(제22조) — 공사 끝나고 검사 뒤 사용승인서. 이때 건축물대장에 늘어난 면적이 들어갑니다.
- 주차 — 증축 부분에 용도별 원단위를 적용해 필요한 대수를 산정합니다(주차장법 시행령 [별표 1]). 증축분끼리 소수점을 합산해 0.5 이상이면 1대로 봅니다(비고 6).
- 구조 안전 확인 — 시행령 제32조 대상 여부는 사전검토에서 확인합니다.
수수료
증축 허가·신고 수수료는 건축법 제17조에 따라 지자체 조례가 정하고, 시행규칙 [별표 4]가 연면적 구간별 범위를 둡니다(200㎡ 미만 단독주택 2,7004,000원 … 30만㎡ 이상 108만162만원). 실제 금액은 지자체 건축조례입니다.
순서
- 자가진단에서 여유 면적과 신고·허가를 확인
- 사전검토 — 대장·현장·조례·구조 확인 뒤 회신
- 도면·구조 검토서 작성 → 세움터 접수
- 착공신고 → 공사 → 사용승인 → 대장 정리
근거: 건축법 제11조·제14조·제17조·제21조·제22조·제23조, 시행령 제11조, 시행규칙 [별표 4], 주차장법 시행령 [별표 1] 비고 6. 허가 처리일수·조례 수수료는 지자체별 확인.