증축 상담의 첫 질문은 "얼마나 늘릴 수 있나"입니다. 답은 건물이 아니라 땅이 정합니다. 용도지역이 상한을 정하고, 대장의 현재 면적을 빼면 여유가 나옵니다. 계산은 나눗셈 두 번입니다.
두 가지 상한
- 용적률 = 연면적 ÷ 대지면적. 위로 올리든 옆으로 넓히든 연면적이 늘면 여기에 걸립니다(건축법 제56조).
- 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적. 옆으로 넓혀 건물이 땅을 더 덮을 때만 걸립니다(제55조). 위로만 올리면 변하지 않습니다.
두 상한의 최대한도는 건축법이 아니라 국토계획법 제77조·제78조가 정하고, 그 범위 안에서 시행령 제84조·제85조가 세분 용도지역별 상한을, 다시 그 안에서 각 지자체 도시계획조례가 실제 값을 정합니다.
용도지역별 상한 (시행령 제84조·제85조)
| 용도지역 | 건폐율 상한 | 용적률 범위 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% | 50~100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% | 50~150% |
| 제1종일반주거지역 | 60% | 100~200% |
| 제2종일반주거지역 | 60% | 100~250% |
| 제3종일반주거지역 | 50% | 100~300% |
| 준주거지역 | 70% | 200~500% |
| 중심상업지역 | 90% | 200~1,500% |
| 일반상업지역 | 80% | 200~1,300% |
| 근린상업지역 | 70% | 200~900% |
| 유통상업지역 | 80% | 200~1,100% |
| 전용·일반·준공업지역 | 70% | 150~300 / 350 / 400% |
| 보전·생산·자연녹지지역 | 20% | 50~80 / 100 / 100% |
| 보전·생산관리지역 | 20% | 50~80% |
| 계획관리지역 | 40% | 50~100% |
| 농림지역 · 자연환경보전지역 | 20% | 50~80% |
조례는 이 이하로 정하므로 실제 값은 표보다 작습니다. 서울의 경우 조례 제44조·제48조가 제2종일반주거지역 건폐율 60%·용적률 200%, 제3종일반주거지역 50%·250%, 준주거지역 60%·400%, 일반상업지역 60%·800%(서울도심 600%)로 정하고 있습니다.
계산
서울 제2종일반주거지역, 대지 200㎡, 연면적 300㎡, 건축면적 100㎡인 건물이라면:
- 용적률 허용 연면적 = 200㎡ × 200% = 400㎡ → 여유 100㎡
- 건폐율 허용 건축면적 = 200㎡ × 60% = 120㎡ → 여유 20㎡
위로 한 층(100㎡ 이내)을 올리는 건 용적률 안이고, 옆으로 넓히는 건 20㎡까지입니다. 그 이상은 완화 없이는 되지 않습니다.
자가진단은 주소로 대장(대지면적·연면적·건축면적)과 용도지역을 읽어 이 계산을 바로 합니다. 조례를 확보한 지자체(서울·인천·경기 11개 시: 고양·수원·용인·성남·부천·안양·남양주·의정부·김포·광명·안산)는 조례 값으로, 그 밖은 법령 상한으로 계산해 **"상한 기준"**이라고 표시합니다 — 실제 조례 값은 그보다 작을 수 있으니 사전검토에서 확인합니다.
여유가 없을 때
- 사용승인 15년 이상 건물은 리모델링이 필요한 건축물로 보아 건폐율·용적률·높이·조경 등 기준 완화를 허가권자에게 요청할 수 있습니다(건축법 제5조, 시행령 제6조 제1항 제6호 나목). 건축위원회 심의를 거치고, 신청 절차는 조례가 정합니다.
- 리모델링 활성화 구역 안의 건물도 같은 완화 대상입니다(같은 호 가목).
- 장애인 편의시설을 설치해서 건폐율·용적률을 넘게 되는 경우도 완화 대상입니다(제1항 제7호).
완화는 자동이 아니라 신청 사항이고, 결정은 허가권자가 합니다. 자가진단은 15년 이상이면 "완화 검토 대상"으로만 표시합니다.
대장에서 볼 것
- 대지면적·연면적·건축면적 — 표제부 갑에 있습니다. 대장에 없는 무허가 증축이 있으면 연면적이 실제보다 작게 적혀 있어 여유가 과대 계산됩니다. 그 부분은 양성화가 먼저입니다.
- 용도지역 — 토지이용계획확인서(토지이음). 지구단위계획구역이면 별도 기준이 있습니다.
- 사용승인일 — 15년 완화 판단.
근거: 건축법 제5조·제55조·제56조, 시행령 제6조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조·제78조, 시행령 제84조·제85조, 서울특별시 도시계획 조례 제44조·제48조. 다른 지자체 조례 값은 미확보.