특별법 대상인지는 서류 두 장으로 대부분 판단됩니다. 건축물대장과 토지이용계획확인서입니다.
1. 건축물대장
정부24나 세움터에서 무료로 발급됩니다. 이 사이트 첫 화면에 주소를 넣어도 표제부 내용을 바로 볼 수 있습니다.
볼 곳은 네 군데입니다.
- 주용도 — 단독주택·다가구주택·다세대주택이면 특별법 대상 유형입니다. 근린생활시설인데 주택으로 쓰고 있으면 별도 증빙이 필요합니다.
- 연면적 — 단독 165㎡, 다가구 660㎡ 기준과 비교합니다. 다세대는 전유부의 세대별 전용면적을 봅니다.
- 사용승인일 — 2023년 12월 31일 이전이면 시점 기준은 통과입니다. 대장에 없는 증축 부분은 따로 완공 시점을 증명해야 합니다.
- 위반건축물 표기 — 대장 발급본 상단에 노란 표시로 "위반건축물"이 찍혀 있으면 이미 지자체가 적발한 상태입니다. 표기가 없어도 무허가 증축이 있으면 대상이 됩니다.
2. 토지이용계획확인서
토지이음(eum.go.kr)에서 주소로 조회하면 그 땅에 걸린 규제가 전부 나옵니다. 다음 항목이 있으면 이번 법으로는 어렵습니다.
- 도시·군계획시설(도로, 공원, 녹지 등) — 건물 일부라도 걸리면 해당
- 개발제한구역 · 군사시설보호구역 — 구역 지정 전에 지은 건물은 예외이므로 지정일과 완공 시점을 같이 보세요
- 도시개발구역 · 정비구역 — 해당 사업에 지장이 없으면 예외
- 접도구역
- 보전산지
- 상습재해구역 · 환경정비구역
3. 경계 침범
옆집이나 도로 땅을 넘어 지은 경우는 지적도와 현황이 다릅니다. 이건 서류로 알기 어렵고 측량이 필요합니다. 증축 부위가 대지 경계선에 붙어 있으면 사전검토 때 말씀해 주시기 바랍니다.
4. 위반 종류
자가진단에서 고르는 항목입니다. 어디에 해당하는지 모르면 사진을 첨부해 보내주시면 됩니다.
- 옥상·베란다·마당 쪽 증축 (허가 없이 지붕과 벽을 만든 경우)
- 필로티, 드라이에어리어(D.A) 밀폐
- 세대 쪼개기 (한 세대를 둘로 나눔)
- 근린생활시설의 주거 사용
- 건폐율·용적률 초과
순서
- 이 사이트 첫 화면에서 주소 입력 → 대장 표제부 확인
- 자가진단에서 위반 종류·면적·결격 여부 입력
- 결과와 함께 건축사에게 전송 → 영업일 1일 내 회신
서류를 못 찾겠으면 주소만 넣고 보내주셔도 됩니다. 대장과 토지이용계획은 저희가 조회합니다.